楼市销售“金九银十”临近，近期，金融管理部门先后出台一系列政策，包括推动首套房“认房不用认贷”、允许以新发放贷款置换存量首套房商业个人住房贷款、优化商业个人住房贷款首付比例等，用来提振刚性和改善性住房需求。

《中国银行保险报》记者注意到，自8月31日以来，多家银行陆续发布公告响应存量房贷利率置换，多地公示首套房房贷利率下限以便利具备置换资格的购房者查询。与此同时，北京、上海、深圳、广州4个一线城市全面宣布实施“认房不用认贷”。

18家全国性商业银行响应存量房贷利率置换

随着调整存量房贷利率政策在“千呼万唤”中落地，8月31日，农业银行率先发声，响应存量房贷利率置换。在之后的一天内，6家国有大型银行、12家股份制银行已全部发布公告，明确正依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作。此外，中原银行、上海银行等地方性银行也陆续发布相关通知。

根据各行发布的公告，目前，商业银行正抓紧制定操作细则，提供高效便捷的线上、线下多渠道服务。后续操作具体指引及相关事宜将通过银行官网、网点、微信公众号等渠道公布。

人民银行、国家金融监督管理总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》显示，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

为了方便有置换需求的购房者进一步评估存量房贷利率可调整的幅度，记者注意到，已有北京、上海、深圳、浙江、安徽、福建、四川等多地市场利率定价自律机制通过人民银行分支机构官网发布公告，披露近几年当地或省内各城市首套房贷款利率下限执行情况。

目前，全国首套房贷利率政策下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。在“一城一策”原则下，各地首套房利率历史执行情况并不相同。比如，北京2019年至今执行利率下限水平一直为LPR+55个基点；深圳2019年10月至今执行利率下限水平为LPR+30个基点，近3年来变化较少；上海自2019年至今，首套房房贷利率执行下限曾出现过5次变化，2021年7月24日至今为LPR+35个基点；郑州自2019年至今首套房房贷利率执行下限出现过3次调整，从2019年10月的LPR+5个基点一路降至2023年1月起的LPR-50个基点，调整幅度相对较大。

某国有大行北京地区银行网点业务人员告诉记者，自从该行关于调整存量首套住房贷款利率的公告发布后，她已接到大量客户询问，目前客户普遍关心的问题包括如果申请置换，到底能获得多大降幅，以及将如何与银行签订最后的合同。

山东地区一房地产业内人士向记者指出，她注意到目前当地工、农、中、建四大行已开始商议调整方式，不过一些地方性中小银行则还在观望中。

老百姓购房、供房门槛进一步降低

随着一系列稳楼市重磅“组合拳”落地，后续将会产生哪些影响？对于老百姓而言，又有哪些直接的利好？

由于存量房贷利率偏高，加上理财收益率下行，今年以来仍有不少居民选择提前还房贷。

今年上半年，招商银行、浦发银行、兴业银行、民生银行、北京银行、上海银行和渤海银行等银行的个人住房贷款余额也出现不同程度下降。其中，招商银行、兴业银行、浦发银行、民生银行的降幅均超过百亿元。对于这一现象，建设银行副行长李运在业绩会上表示，主要是个人住房贷款提前还款量增加，抵销了投放量增加的影响。李运表示近几个月新受理的提前还款需求总体上已趋于稳定，相比4月的峰值下降了不少。

8月31日，人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

此前，多家银行在中期业绩会上表示，已制定存量房贷利率下调预案。8月31日，工商银行、建设银行、招商银行、邮储银行等多家银行公告称，将在有关部门指导下，抓紧制定具体操作细则，尽快开展利率调整工作。

“认房不用认贷”为市场注入信心

从市场角度来看，中国银行研究院研究员叶怀斌向记者指出，本轮政策优化调整是对近期部分市场热点的集中回应。例如，存量住房贷款高利率引发了大规模按揭贷款提前还款，这对居民资产负债表和商业银行稳定经营均造成了一定冲击；市场上仍存在部分以经营贷、消费贷违规置换住房按揭贷款的行为，破坏了金融市场秩序并对政策制定造成干扰等。本轮政策的出台将有利于解决上述问题，有效释放居民消费潜力并保障银行业稳定经营。

贝壳研究院分析表示，从历史来看，住房金融信贷政策对于房地产市场的直接带动作用最强。“低首付+低利率”的住房信贷政策能够降低购房门槛、提高购买力，促进住房需求释放，有效带动房地产市场向上发展。

对于消费者而言，首套房资格认定、商业个人住房贷款首付比例优化，意味着购房门槛更低；存量房贷利率置换给了部分已购房、正在还房贷的人“省钱”的机会，不过考虑到各城市执行程度、进度不一，后续还需对各地具体情况具体分析。

融360数字科技研究院研究员李万斌介绍，根据各地市场利率定价自律机制公布的下限来看，在某些时间段，当地银行执行的首套房贷主流水平和贷款发放时当地的首套房贷利率执行下限可能存在着差异。理论上，借款人当时首套房贷水平高于下限的话，就可以和承贷银行沟通下调利率。比如，深圳地区2021年9月执行的首套房贷利率主流水平为5.10%（LPR+45个基点），而下限水平为LPR+30个基点，那么在该月贷款的借款人，存量房贷利率就有15个基点的下调空间。

9月1日，北京、上海“官宣”执行首套房“认房不用认贷”，力度超出市场预期。据中指研究院测算，以北京为例，北京无房有贷款记录的购房家庭首付比例将由60%-80%降至35%-40%，按总价400万元住房计算，普通住房的首付将减少100万元，非普通住宅的首付将减少160万元。房贷利率将由5.25%降至4.75%，下降50个基点，以300万元贷款为例，按25年等额本息计算，利息将减少26.21万元，购房门槛和购房成本明显下降。

“整体来看，8月底监管部门密集出台政策利好，降低购房者置业门槛和购房成本，尤其是一线城市全面落实‘认房不用认贷’政策，为市场注入信心，有望带动更多购房需求释放，激活楼市交易。”中指研究院分析表示，值得关注的是，受多数城市房地产供求关系已发生转变影响，当前若想要扭转市场下行预期，仍需要更多政策协同发力，如降低交易税费、给予地产企业更多资金支持等。